SpecPrawny.pl | Forum Prawne

Pozwalam sobie prosić o radę w sprawach, w których nie są mi najbliższe, tzn. z zakresu prawa upadłościowego.
Sytuacja jest cokolwiek nietypowa, ale przez to może jeszcze bardziej złożona. Otóż moi znajomi zawarli pisemną umowę przedwstępną (zwykła forma) z developerem, dotyczącą nabycia mieszkania w budowanym przez niego bloku. Wpłacili całą umówioną cenę. Roboty na budowie przedłużają się - mieszkania miały być oddane około kwietnia, do dziś jeszcze nie są gotowe (aczkolwiek prac zostało juz stosunkowo niewiele do zrobienia). Nie mogąc doczekać się na oddanie mieszkania, znajomi wyjechali na urlop do Afryki. Dostałem od nich dzis dość dramatycznego maila, z informacją o złożeniu wniosku o ogłoszenie upadłości firmy developerskiej.
Pozwalam sobie zacytować fragment tego listu:

dowiedzielismy sie wczoraj, ze zostal zgloszony
wniosek do sadu o upadlosc inwestora. Dostalismy od
wspollokatorki dosc przrazajacego maila. Nie wiem, na ile
sytuacja jest tak zla, ale prosilibysmy Ciebie o kilka porad
zwiazanych z naszym dalszym dzialaniem.
Czesc lokatorow zamierza juz teraz podpisywac akty notarialne doplacajac kwote bankowi i splacajac czesc zadluzenia hipotecznego firmy. Maja na to okolo tygodnia. Druga czesc lokatorow uwaza, iz skoro wplynal do sadu wniosek o upadlosc firmy, jej dzialalnosc zostala czasowo wstrzymana i taki akt bedzie niewazny. A jak Ty uwazasz? Sprawa o upadlosc ma byc 17 lipca, czyli w dzien naszego powrotu z Maroka.
Nie bardzo mamy jak wrocic wczesniej, zastanawiamy sie nad
ewentualnym pelnomocnictwem wystawionym czy potwierdzonym przez ambasade. Ale pytanie, czy warto zalatwiac to wszystko. Co stanie sie, jesli nie bedziemy mieli podpisanego aktu notarialnego przed ogloszeniem upadlosci firmy? Czy zgloszenie wniosku o upadlosc jest kosztowne? Moz to po prostu straszak na inwestora, zeby wplacil zaleglosci i wniosek zostanie wycofany?

Co do tego ostatniego zdania, to oczywiście wszystko jest możliwe, ale trudno jest oceniać sytuację, nie znając dokładnie stanu faktycznego (wiem tylko, że istotnie developer miał problemy finansowe i opóźniał się z regulacją zobowiązań, a 200 zł wpisu od wniosku o ogłoszenie upadłości to nie majątek). Zakładając jednak, że ogłoszenie upadłości jest realne, prosiłbym Was o sugestie dalszego postępowania w tej sprawie.

Marcinie,
upadłości firm developerskich to nie nowość ;)

Nie mają oczywiście racji Twoi znajomi, twierdząc, że "skoro wpłynął do sądu wniosek o upadłość firmy, jej działalność została czasowo wstrzymana".
Developer nadal może rozporządzać swoim majątkiem i zaciągać zobowiązania.

Marcinie, czy pisząc: "znajomi zawarli pisemną umowę przedwstępną (zwykła forma) z developerem, dotyczącą nabycia mieszkania w budowanym przez niego bloku. Wpłacili całą umówioną cenę" chcesz powiedzieć, że zapłacili oni całą cenę mieszkania ?

[i]Za chwilę wychodzę, ale jutro wieczorem chętnie podyskutuję na ten temat ;)[/quote]

Nie mają oczywiście racji Twoi znajomi, twierdząc, że "skoro wpłynął do sądu wniosek o upadłość firmy, jej działalność została czasowo wstrzymana".
Developer nadal może rozporządzać swoim majątkiem i zaciągać zobowiązania.

Do momentu ogłoszenia upadłości oczywiście masz rację.

Marcinie, czy pisząc: "znajomi zawarli pisemną umowę przedwstępną (zwykła forma) z developerem, dotyczącą nabycia mieszkania w budowanym przez niego bloku. Wpłacili całą umówioną cenę" chcesz powiedzieć, że zapłacili oni całą cenę mieszkania ?

Niestety, tak ;).

Za chwilę wychodzę, ale jutro wieczorem chętnie podyskutuję na ten temat ;)

Wobec tego poddaję pod dyskusję rozwiązanie zawarcia z developorem ostatecznej umowy nabycia nieruchomości (w formie aktu notarialnego) przed ogłoszeniem upadłości.
Wydaje się to być rozwiązaniem pewniejszym niż oczekiwanie na to, co zrobi syndyk. Syndyk, może bowiem - w myśl art. 39 § 1 Prawa upadłościowego - odstąpić od umowy, a wówczas druga strona nie ma prawa do zwrotu dokonanego świadczenia, a jedynie wierzytelność swoją z tytułu należności za dokonane świadczenie może zgłosić do masy upadłości (art. 40 Prawa upadłościowego). Z drugiej strony powstaje jeszcze problem ewentualnego zaskarżenia przez syndyka umowy przeniesienia własności nieruchomości, ale byłoby to możliwe na zasadach ogólnych (art. 56 pr. upadł.), więc wydaje się mało prawdopodobne.

Wobec tego poddaję pod dyskusję rozwiązanie zawarcia z developorem ostatecznej umowy nabycia nieruchomości (w formie aktu notarialnego) przed ogłoszeniem upadłości.

Przy przyjęciu tego rozwiązania pojawia się jeszcze jedna wątpliwość - umowa przenosząca własność nieruchomości ustanawiałaby jednocześnie odrębną własność, ale zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Czy Waszym zdaniem, jeśli przed ogłoszeniem upadłości nie dojdzie do wpisu do KW (co jest raczej prawdopodobne), będzie można jednak uznać, że umowa została już wykonana w całości, a więc, ze art. 39 Pr. upadł. jednak nie będzie miał zastosowania?

Zawarcie z developorem ostatecznej umowy nabycia nieruchomości przed ogłoszeniem upadłości - jeśli oczywiście developer byłby chętny sfinalizować transakcję zaś bank wyraziłby zgodę na wykreślenie hipoteki - uchroniłoby nabywców przed udziałem w postępowaniu upadłościowym.
W sytuacji uprzedniej (umowa przedwstępna) zapłaty całej umówionej ceny mieszkania nie sądzę aby syndyk był zainteresowany skarżeniem czynności.

Przy przyjęciu tego rozwiązania pojawia się jeszcze jedna wątpliwość - umowa przenosząca własność nieruchomości ustanawiałaby jednocześnie odrębną własność, ale zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Czy Waszym zdaniem, jeśli przed ogłoszeniem upadłości nie dojdzie do wpisu do KW (co jest raczej prawdopodobne), będzie można jednak uznać, że umowa została już wykonana w całości, a więc, ze art. 39 Pr. upadł. jednak nie będzie miał zastosowania?

Moim zdaniem tak, gdyż przez zawarcie umowy sprzedaży (akt notarialny, więc żadnych podejrzeń co do antydatowania) sprzedający - developer dokona prawnie skutecznego rozporządzenia majątkiem.
Jak by nie patrzeć sytuacja jeszcze bardziej się skomplikuje i skuteczniej zniechęci syndyka do skarżenia czynności ;)

Dzięki.
Jest jeszcze jeden problem, aczkolwiek chyba do przeskoczenia. Prawdopodobieństwo przyjazdu znajomych do Polski przed odbyciem się rozprawy w przedmiocie ogłoszenia upadłości jest znikome. Czy wobec tego rozwiązaniem może być udzielenie pełnomocnictwa osobie będącej w Polsce do zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia nieruchomości? Jest tu konieczne pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego (art. 99 § 1 kc). Rozwiązaniem chyba byłoby złożenie oświadczenia o ustanowieniu pełnomocnictwa przed konsulem (art. 19 ust. 1 pkt 1 w zw. art. 19 ust. 5 zdanie drugie ustawy dnia 13 lutego 1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej).

Rozwiązaniem chyba byłoby złożenie oświadczenia o ustanowieniu pełnomocnictwa przed konsulem (art. 19 ust. 1 pkt 1 w zw. art. 19 ust. 5 zdanie drugie ustawy dnia 13 lutego 1984 r. o funkcjach konsulów Rzeczypospolitej Polskiej).

W mojej ocenie takie rozwiązanie jest jak najbardziej wskazane. Poza tym, że takie oświadczenie reprezentowanego będzie ważne to jeszcze bardziej skomplikuje sprawę, co przy ewentualnym zastanawianiu się syndyka "co począć" może mieć decydujące znaczenie ;)

takie oświadczenie reprezentowanego będzie ważne to jeszcze bardziej skomplikuje sprawę

Sadzisz, że złożenie oświadczenia przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa wystawionego przed konsulem może "zmylić" syndyka ?

Sadzisz, że złożenie oświadczenia przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa wystawionego przed konsulem może "zmylić" syndyka ?

"Zmylić" na pewno nie może. :D :D :D
Jest takie stare powiedzonko: "jeżeli chcesz złapać rybkę, to musisz wodę zmącić ;)
Z moich obserwacji wynika, że im bardziej skomplikowana sprawa, tym mniej chętnie syndyk się w nią angażuje.

Dzięki.
Już z grubsza wiem, co napisać znajomym. Ich nieobecność w Polsce sprawę utrudnia, ale to ich problem. Będą musieli znaleźć pełnomocnika chętnego do działania w ich sprawie, znaleźć konsula, wystawić pełnomocnictwo, załatwić jego dostarczenie do Polski...