SpecPrawny.pl | Forum Prawne

Pośrednik w obrocie nieruchomościami posiada www zawierającą oferty mieszkań do sprzedaży.
Przy każdej ofercie znajduję się cena.
Czy pośrednik ma prawo odmówić mi sprzedaży twierdząc np, że nieruchomość jest w trakcie sprzedaży lub zapomniał wykasować daną ofertę?

M. zd., taką propozycję trzeba oceniać zgodnie z art. 71 kc. W myśl tego przepisu, ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy. Wprawdzie podanie ceny mogłoby sugerować, że mamy tu do czynienia z ofertą, ale przeciwko takiemu wnioskowi przemawia specyfika działalności. Nie chodzi tu o masowe transakcje, jak np. w internetowych sklepach, gdzie zapewnienie dużej ilości tego samego towaru nie nastręcza raczej trudności; w rozpatrywanym przypadku każda nieruchomość ma pewne cechy indywidualne i trudno byłoby znaleźć drugą taką samą (biorąc pod uwagę takie kryteria, jak cena, stan, wyposażenie, lokalizacja, okolica itd.). Dlatego też propozycje zamieszczone na stronie pośrednika traktowałbym jako informację handlową, a nie jako ofertę.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 20 października 1978 r.
IV CR 402/78
Ogłoszenie w prasie o sprzedaży samochodów nie ma cech oferty w rozumieniu art. 66 kc, skoro nie zawiera wszystkich istotnych postanowień mającej powstać w przyszłości umowy. Tego rodzaju ogłoszenie należy uznać w konkretnym przypadku za zaproszenie do rozpoczęcia rokowań (art. 71 kc). Zaproszenie powyższe nie stwarza jednak między dokonującym je a odbiorcami takiego zaproszenia stosunku zobowiązaniowego, nie jest bowiem zdarzeniem, z którym kodeks cywilny wiąże powstanie między stronami takiego stosunku.

Pytała mnie o to rencenzentka mojej magisterki (prof. Panowicz-Lipska) w czasie obrony :)
To nie jest oferta w rozumieniu k.c. z jednego zasadniczego powodu: nie ma formy aktu notarialnego a zatem formy przewidzianej ad solemnitatem dla umów przenoszących własność nieruchomości. (nie mam k.c. pod ręką ale nie słyszałem by tu coś nowelizowano w ostatnich latach)
Uwaga Marcina o tym że wszelkie ogłoszenia uważa się w zasadzie za zaproszenie do składania ofert a nie ofertę też jest trafna i dodatkowo potwierdza to że nie jest to oferta

A skoro nie jest to oferta to sprzedawca (lub umocowany przez niego pośrednik) może odmówić zawarcia umowy na tych warunkach

To nie jest oferta w rozumieniu k.c. z jednego zasadniczego powodu: nie ma formy aktu notarialnego a zatem formy przewidzianej ad solemnitatem dla umów przenoszących własność nieruchomości.

Ale czy oznaczałoby to, że takie oświadczenie (pomijając art. 71 kc) złożone w formie innej niż wymagana dla umowy, nie ma żadnych skutków prawnych ? Przez analogię do art. 390 § 1 kc, byłbym skłonny przyjąć tu skutki odszkodowawcze...

To nie jest oferta w rozumieniu k.c. z jednego zasadniczego powodu: nie ma formy aktu notarialnego a zatem formy przewidzianej ad solemnitatem dla umów przenoszących własność nieruchomości.

Ale czy oznaczałoby to, że takie oświadczenie (pomijając art. 71 kc) złożone w formie innej niż wymagana dla umowy, nie ma żadnych skutków prawnych ? Przez analogię do art. 390 § 1 kc, byłbym skłonny przyjąć tu skutki odszkodowawcze...

Chyba trochę za daleko sięgasz Marcinie.
Na pewno nie ma tu oferty i takich skutków jakie prawo przewiduje dla oferty. To też było sednem mej wypowiedzi.
Konsekwencje tego są takie że wg mnie nie można doprowadzić do zawarcia tej umowy przez proste jej przyjęcie, ale konieczny jest konsens stron co do zawarcia umowy i jej treści (przynajmniej w zakresie essentialia negotii).
Skutki z art. 390 są moim zdaniem możliwe tylko w wypadku wcześniejszego przyrzeczenia zawarcia umowy (bo o tym tam mowa), a takie tu nie powstaje o ile autor ogłoszenia nie dogada się na ten temat z konkretnym kupującym (muszą złożyć zgodne oświadczenia woli, a to co jest tym ogłoszeniem nie wystarcza do uznania że jest to oświadczenie woli sprzedającego przyrzekającego zawarcie umowy z konkretną osobą. Nie jest to też chyba przyrzeczenie publiczne)
A zatem z braku owego przyrzeczenia zawarcia umowy wykluczyłbym tu stosowanie konstrukcji roszczeń z art. 390 k.c.