SpecPrawny.pl | Forum Prawne

Przed dwoma laty kupiłem nieruchomość gruntową, na której w przyszłości zamierzałem zbudować dom. Cena działki była atrakcyjna, a ja może zbyt naiwny by uwierzyć właścicielowi, że linia energetyczna nad działką jest "niegroźna". i rzeczywiscie linia SN gorźna nie jest, ale skutecznie utrudnia "wpasowanie" domku na działce. Linia powstała przed ok 10 laty. Czy istniej sposób na nakłonienie zakładu energetycznego do przesuniecia jej (na ich koszt oczywiscie?). Zwracalem sie do nich , ale poinformowano mnie, ze linia powstala zgodnie z owczesnymi przepisami - niestety nie powiedziano mi jakikim...Pozdrawiam.

Czy istniej sposób na nakłonienie zakładu energetycznego do przesuniecia jej (na ich koszt oczywiscie?).

ZE nie ma takiego obowiązku.

Może przez analogię:

"Zabrać rurę z cudzej działki

Poznańska firma energetyczna będzie musiała usunąć urządzenia ciepłownicze znad nie swojej działki. Nie wiadomo jednak, kto i ile za to zapłaci

Nie jest wykluczone, że znów kosztami obciąży się Bogu ducha winnych odbiorców energii
(c) BARTŁOMIEJ ZBOROWSKI
Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2005 r. przesądził zasadę, że są prawne podstawy do żądania od przedsiębiorstwa, by przesunęło urządzenia do przesyłania ciepła, gazu, prądu elektrycznego itp. przechodzące przez cudze działki, nawet jeśli znalazły się one tam za zgodą właściciela gruntu.

Tak było z naziemnymi urządzeniami ciepłowniczymi, których dotyczy ta sprawa.

Nadzwyczajna zmiana stosunków
Na przeprowadzenie ciepłociągu zgodził się przed wielu laty poprzednik prawny aktualnego właściciela nieruchomości - przedsiębiorstwo państwowe.

Polska Grupa Farmaceutyczna SA wystąpiła do sądu o zobowiązanie Poznańskiej Energetyki Cieplnej do przesunięcia tych urządzeń.Początkowo twierdziła, że zamontowano je tam bezprawnie. Gdy okazało się, że poprowadzono je przez działkę za zgodą ówczesnego właściciela w porozumieniu z nim, jako podstawę żądania wskazała art. 3571 kodeksu cywilnego. Przepis ten dopuszcza zmianę przez sąd warunków umowy, a nawet jej rozwiązanie, jeśli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków jednemu z kontrahentów groziłaby rażąca strata lub nadmierne trudności, czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy. Sąd musi przy tym rozważyć interesy stron i uwzględnić zasady współżycia społecznego. Może też orzec o wzajemnych rozliczeniach.

Przeszkoda w rozwoju
Właściciel gruntu swe żądanie tłumaczył planami budowy nowego magazynu farmaceutyków. Ciepłociąg to uniemożliwiał, a już na pewno magazyn musiałby być znacznie mniejszy niż odpowiadający potrzebom. Jako nadzwyczajną zmianę stosunków uzasadniającą żądanie grupa wskazała transformację ustrojową po 1989 r. W chwili udzielenia zgody na przeprowadzenie urządzeń ciepłowniczych nikt nie wyobrażał sobie takiego rozwoju firmy, takich potrzeb inwestycyjnych.

Spór między Energetyką a Grupą Farmaceutyczną dwukrotnie trafił na wokandę Sądu Najwyższego, ostatnio wskutek kasacji Energetyki od wyroku sądu II instancji z 2004 r. Sąd I instancji oddalił żądania właściciela gruntu. Sąd II instancji uwzględnił je i jednocześnie orzekł, że koszty przeniesienia ciepłociągu mają po połowie ponosić obie strony. Energetyka przedstawiła na żądanie sądu dwa warianty innego przebiegu tych urządzeń. Sąd pozostawił jej wybór wariantu.

Kto poniesie koszty
W kasacji Energetyka kwestionowała zwłaszcza obciążenie jej kosztami przeniesienia urządzeń. Jej pełnomocnik argumentował, że poniosą je odbiorcy energii. Byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Powoływał się też na przepisy prawa energetycznego, zobowiązujące takie przedsiębiorstwa do minimalizacji kosztów. Jeśli więcej właścicieli gruntów wystąpiłoby z podobnymi żądaniami - przekonywał - to przy takich jaktami przeniesienia urządzeń. Jej pełnomocnik argumentował, że poniosą je odbiorcy energii. Byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Powoływał się też na przepisy prawa energetycznego, zobowiązujące takie przedsiębiorstwa do minimalizacji kosztów. Jeśli więcej właścicieli gruntów wystąpiłoby z podobnymi żądaniami - przekonywał - to przy takich jakten werdyktach firma zostałaby doprowadzona do ruiny.

SN przesądził, że art. 3571 k.c. może być podstawą takich żądań jak zgłoszone w tej sprawie. - Zmiana ustroju jest nadzwyczajną zmianą stosunków uzasadniającą takie żądania - powiedział sędzia Antoni Górski. Jednak kwestionowany wyrok uchylił. Po pierwsze bowiem sąd nie wskazał w nim terminu, w którym Energetyka miałaby przenieść urządzenia ciepłownicze, co czyni werdykt niewykonalnym. Ponadto w ocenie SN interesy stron nie zostały w nim wyważone. - Nie możemy zgodzić się z tym, że koszty przesunięcia ciepłociągu mają ponosić obie strony po połowie. Po połowie nie zawsze znaczy sprawiedliwie - wyjaśniał sędzia Górski. Przecież to tylko Grupa Farmaceutyczna ma interes w przesunięciu urządzeń. Dlatego sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia (sygn. II CK 594/04)

pozdrawiam
Janek

znalazlem tez taki wyrok: Właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia niemająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości i zmniejszająca jej wartość, może żądać przed sądem cywilnym od właściciela linii wykupienia od niego gruntu. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 16 lipca 2004 r.
MK

Art. 357[1] kc rzeczywiście może być podstawą, ale w wyjątkowych przypadkach. Co innego potrzeby dużego koncerny farmaceutycznego, co innego budowa domu. Przed zmianą ustroju też budowano domy, więc jest kwestią dyskusyjną, czy rzeczywiście doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków.

Kodeks cywilny nie obejmuje całości zagadnienia. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym dość szczególowo określa co ,gdzie i jak może być wybudowane a co i kiedy winno być rozebrane.
Powinieneś przede wszystkim udać się do Urzędu Miasta lub Gminy i sprawdzić czy jest i co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie dotychczasowe budowle sprzeczne z aktualnym planem mogą być użytkowane tylko do czasu zabudowy gruntu inwestycjami, które będą z nim nie sprzeczne. Dotychczasowe, które kolidują z nową inwestycją winny być rozebrane. Dotychczasowemu użytkownikowi przysługiwało od gminy odszkodowanie(nie mam pewności czy według najnowszych przepisów jeszcze obowiązuje).
Możesz próbować wywrzeć nacisk przez żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości według cen rynkowych stosowanych przy dzierżawie gruntów na działalność gospodarczą. ZE nie jest instytucją charytatywną, ale przedsiębiorstwem nastawionym na zysk.
Dlaczego inni odbiorcy mają mieć tani prąd Twoim kosztem? Za ograniczenia należy Ci się rekompensata. W kapitaliżmie nie ma nic za darmo. Jeśli ktoś korzysta z Twojej własności musi za to płacić.

Witam
Czy " nadzwyczajną zmianą stosunków" może być zmiana uzytkowania gruntów,
np. działka kupiona jako grunty rolne i przekwalifikowana na budowlaną?

pozdrawiam
Janek

Mi się wydaje, że w tym wypadku sąd miał raczej na myśli coś innego. W PRL dobrem najwyższym, do którego wszystko dostosowywano było dobro ogółu, społeczeństwo ponad wszystko. W demokracji wszystki jednostki są równe i jedna nie może osiągać korzyści kosztem innej. I myślę ,że w tym stwierdzeniu chodzi właśnie o ochronę prawa własności gwarantowaną przez konstytucję i europejskie prawa człowieka, które Polska podpisała. Na zachodzie własność prywatna jest niemal świętością i my musimy się do tego przystosować. Nasze Państwo już wiele razy płaciło odszkodowania pokrzywdzonym wlaścicielom po wyrokach ze Strasburga, dlatego coraz częściej w naszych sądach zapadają wyroki na korzyść wlaściciela nieruchomości.

Zmiana wlasciciela też ma znaczenie. Przecież umowa nie musi być dożywotnia. Zgodę na coś też można wypowiedzieć. Kwestia rozliczeń zależy od sytuacji. Zobowiązany może być:
-ten kto zmienił plan z.p. (gmina, miasto)
-ten kto wyrazil zgodę(zawarł umowę)(poprzedni własciciel)
-obecny właściciel, jeśli przy zakupie wiedział o ciążącym zobowiązaniu
-ZE, jeśli wiedział, że będzie do tego zobowiązany(zgoda warunkowa, na czas określony itp.)

znalazlem tez taki wyrok: Właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia niemająca fizycznej styczności z samym gruntem, ale ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości i zmniejszająca jej wartość, może żądać przed sądem cywilnym od właściciela linii wykupienia od niego gruntu. Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 16 lipca 2004 r.

Może o to orzeczenie chodzi:

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 16 lipca 2004 r.
I CK 26/2004

OSP 2005/3/40


Dla powstania roszczenia wynikającego z art. 231 § 2 kc wystarczy zainstalowanie trwałych urządzeń, które - mając fizyczne oparcie na sąsiednich nieruchomościach - znalazły się na trwałe w granicach przestrzennych nieruchomości określonych w art. 143 kc.

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Janusza J. i Elżbiety J. przeciwko Polskim Sieciom Elektroenergetycznym S.A. z siedzibą w Warszawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 lipca 2004 r. kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 lipca 2003 r. I ACa 1669/2002 - 1) zmienił zaskarżony wyrok (punkt 1 i 2) i oddalił apelację strony pozwanej oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 7.600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego; 2) obciążył stronę pozwaną obowiązkiem uiszczenia na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Apelacyjnego w Warszawie kwoty 4.600 zł z tytułu brakującej opłaty od kasacji, od której powodowie zostali zwolnieni.


Uzasadnienie



Sąd Okręgowy zobowiązał stronę pozwaną - Polskie Linie Energetyczne S.A. w Warszawie do złożenia oświadczenia woli, obejmującego nabycie własności nieruchomości bliżej opisanej w punkcie I wyroku, której współwłaścicielami są powodowie Janusz i Elżbieta J.; ocenę nabycia tejże nieruchomości ustalił na kwotę 100.000 zł płatną w terminie 14 dni od uprawomocnienia się orzeczenia. W ten sposób uwzględnił żądanie powodów zgłoszone w pozwie. Rozstrzygnięcie swoje oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

Powodowie są współwłaścicielami nieruchomości położonej w M. stanowiącej działkę nr 99/4 o pow. 2.400 m2. Janusz J. uzyskał na podstawie umowy darowizny z 1986 r. udział w tej nieruchomości wynoszący 1/2, a następnie razem z żoną Elżbietą J. nabył udział o takiej samej wielkości na mocy umowy darowizny z 7 lutego 1992 r. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta - Kw nr 62298, stanowi ona działkę niezabudowaną, zlokalizowaną przy szosie Warszawa-Węgrów. Nad działką przebiega napowietrzna linia energetyczna wysokiego napięcia ze strefą ochronną obejmującą całą działkę. W miejscowym planie zagospodarowania teren powoda przeznaczony jest na tzw. teren usług z zabudową domami pełnorodzinnymi. Powodowie muszą uzgadniać z zakładem energetycznym sposób zagospodarowania działki ze względu na usytuowaną nad działką linię energetyczną. Wartość działki (przy uwzględnieniu istniejącej linii energetycznej) wynosi 46.128 zł (według wyceny dokonanej przez biegłego), natomiast wartość rynkowa bez tychże linii kształtuje się w wysokości 106.320 zł. Decyzja o ustanowieniu lokalizacji inwestycji energetycznej została wydana w dniu 18 czerwca 1980 r., a w dniu 30 czerwca 1980 r. wydano decyzję o zatwierdzeniu planu realizacyjnego. W 1981 r. wydano decyzję zatwierdzającą plan realizacyjny w fazie PT i zezwalającą na budowę linii (400 kV) na odcinku: Miłosna-Mościska na podstawie zatwierdzonego planu realizacyjnego. Poprzednik prawny pozwanego (Zakład Energetyczny Warszawa-Miasto) uzyskał zezwolenie Naczelnika Gminy H. na czasowe wejście na teren będący własnością K.J. w celu budowy wspomnianej linii energetycznej (z 20 maja 1981 r.). Linię energetyczną Miłosna-Mościska wykonano w latach 1981-1983. Powodowie - mimo starań - nie zostali wywłaszczeni z nieruchomości, a także nie doszło do chwili wniesienia powództwa do wykupienia ich działki. Na całej działce powodów decyzją z 22 sierpnia 1998 r. ustanowiono tzw. strefę ochronną II stopnia, co oznaczało uniemożliwienie zlokalizowania na niej budynków mieszkalnych i budynków wymagających szczególnej ochrony przed działaniem pól elektromagnetycznych. Możliwe było jedynie okresowe przebywanie ludności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, turystycznej i rekreacyjnej. Decyzją z 5 marca 1996 r. odmówiono powodom wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do ich nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego, powództwo jest zasadne w świetle przepisu art. 231 § 2 kc. Linie energetyczne przebiegające nad nieruchomością powodów mogą być uznane za urządzenia wzniesione na nieruchomości. Linie te nie stanowią części składowej gruntu w rozumieniu art. 46 kc. Takiej kwalifikacji prawnej omawianych linii przeczyłby przepis art. 49 kc. Zmiana położenia linii energetycznych byłaby przedsięwzięciem wymagającym rozebrania istniejącej linii na odcinku ok. 1 km i koszt takiego przedsięwzięcia przekraczałby co najmniej kwotę 300.000 zł. Koszt taki przenosiłby zatem znacznie wartość zajętej działki powodów bez względu na to, czy ustalony zostałby rolniczy lub budowlany charakter działki powodów. Przedstawione okoliczności świadczą o tym, że spełnione zostały niezbędne przesłanki z art. 231 § 1 kc. Stosowne wynagrodzenie w rozumieniu tego przepisu Sąd ustalił na kwotę 100.000 zł.

Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację strony pozwanej; zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo powodów. Skarżąca strona pozwana kwestionowała możliwość w stosowaniu art. 231 § 2 kc jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia i Sąd Apelacyjny podzielił takie stanowisko. Skoncentrował się na pojęciu budynku lub urządzenia trwale związanego z gruntem jako części składowej gruntu niezależnie od tego, czy wzniesiono je na powierzchni czy pod powierzchnią gruntu. Przesłanki powstania roszczenia z art. 231 § 2 kc zostały ukształtowane w zasadzie podobnie jak w odniesieniu do posiadacza wskazanego w art. 231 § 1 kc. Roszczenie powodów winno być zatem oceniane według tych samych kryteriów, które miałyby zastosowanie do roszczenia posiadacza. Kryteriów ,,innego urządzenia” nie spełnia - w rozumieniu art. 231 § 2 kc - linia energetyczna usytuowana wysoko nad powierzchnią gruntu i niemająca z gruntem żadnych stycznych punktów. Linie energetyczne nie zostały zatem wzniesione na gruncie powodów, a jest to podstawowa przesłanka zakwalifikowania się roszczenia z art. 231 § 2 kc. Trwałe zainstalowanie innych urządzeń w rozumieniu tego przepisu oznacza ich wzniesienie jedynie pod lub na powierzchni gruntu, ale nie nad samą powierzchnią. W tej sytuacji bezprzedmiotowe byłoby analizowanie kosztów odłączenia ,,innego urządzenia” od nieruchomości i przeniesienia linii energetycznej w inne miejsce.

Zmieniając zaskarżony wyrok i oddalając powództwo, Sąd Apelacyjny wskazał na możliwość udzielenia powodom odpowiedniej ochrony prawnej, ale już na podstawie innych przepisów (np. w oparciu o przepis art. 124 ust. 2 ustawy z 21 grudnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.). Powództwo jednak nie zawierało żądania sformułowanego w tym przepisie i nie zostało skierowane przeciwko właściwym podmiotom. Brak po stronie pozwanej spółki legitymacji biernej także na podstawie art. 26 ust. 5 ustawy z dnia 27 lipca 2001 r. o wprowadzeniu ustawy - Prawo ochrony środowiska, ustawy o odpadach oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2001 r. Nr 100 poz. 1085), powodowało konieczność oddalenia powództwa wniesionego przeciwko stronie pozwanej - Polskim Sieciom Elektroenergetycznym S.A. w Warszawie.

W kasacji powodów podnoszono zarzut naruszenia art. 231 § 2 kc w zw. z art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.) oraz art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.). Powodowie domagali się zmiany zaskarżonego wyroku i oddalenia apelacji, ewentualnie - jego uchylenia i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Roszczenie o wykup działki przysługuje właścicielowi gruntu. Należy podzielić wyrażone w literaturze stanowisko, zgodnie z którym w przepisie art. 231 § 2 kc przyjęto szerszy krąg podmiotów legitymowanych biernie niż w art. 231 § 1 kc. Mógłby nim być bowiem każdy w zasadzie podmiot, który ,,wzniósł budynek lub inne urządzenie”, bez względu na to, czy ma status posiadacza gruntu i bez względu na jego dobrą lub złą wiarę, chyba że omawianą legitymację eliminowałaby treść stosunku obligacyjnego łączącego właściciela i podmiot ,,wznoszący budynek i inne urządzenie” (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1995 r. III CZP 169/94 OSNC 1995/4 poz. 64). Nie miałby znaczenia czas kreowania takiego stosunku (przed wzniesieniem budynku lub innego urządzenia, w trakcie takich prac lub po ich sfinalizowaniu). Wspomniany stosunek mógłby bowiem odmiennie regulować skutki prawne wzniesienia budynku lub innych urządzeń na gruncie właściciela.

Szeroko ujęta legitymacja bierna właściciela wynika przede wszystkim ze sformułowania przyjętego w art. 231 § 2 kc (verba legis: ,,ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie”). Uzasadniać ją może także cel omawianego przepisu, mający służyć przede wszystkim ochronie prawa własności właściciela gruntu (por. uzasadnienie uchwały z 13 stycznia 1945 r. III CZP 169/94) przed inwestycjami dokonywanymi na jego gruncie wbrew jego woli w sytuacji, w której nie mógłby on skutecznie skorzystać z roszczeń negatoryjnych (art. 222 § 2 kc).

2. Przedmiotowe przesłanki powstania roszczenia z art. 231 § 2 kc są następujące: 1) wzniesienie ,,budowli lub innego urządzenia”; 2) wzniesienie tych budowli ,,na gruncie” właściciela; 3) wartość budowli ,,przenosi znacznie wartość zajętej na ten cel działki”. Poza tymi podstawowymi przesłankami, wyraźnie wynikającymi z treści art. 231 § 2 kc, w literaturze akcentuje się także inne przesłanki dające się wyprowadzić z celu tego przepisu (np. roszczenie o wykup działki nie mogłoby powstać w zasadzie w przypadku wzniesienia budynku lub innego urządzenia na gruncie już zabudowanym). Ta ostatnia sytuacja nie powstała w rozpatrywanej sprawie.

Pojęcie ,,budynku lub innego urządzenia” użyte zostało w tym samym znaczeniu w obu paragrafach art. 231 kc. Niewątpliwie chodzi tu o wszelkie obiekty będące rezultatem odpowiedniej działalności inwestycyjnej (sztuczne twory techniczne stworzone przez człowieka; por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1961 r. 1 CR 979/60 OSN 1962/III poz. 92; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 19 lutego 1998 r. III CKN 375/97 OSNC 1998/10 poz. 161). Nie jest jednak wykluczone odesłanie w tym zakresie do odpowiednich definicji przewidzianych w prawie budowlanym (np. w art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz. U. 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.). W każdym razie chodzi tu o obiekt - jak trafne wskazał Sąd Apelacyjny - ,,trwale zainstalowany” (por. także np. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1995 r. III CZP 169/94). Niewątpliwie zainstalowanie nad nieruchomością sieci linii wysokiego napięcia tworzy inne urządzenie z art. 231 § 2 kc w omawianym znaczeniu.

Powstaje zagadnienie, jak należy rozumieć drugą przesłankę przedmiotową roszczenia z art. 231 § 2 kc (verba legis - ,,gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenia”). W ocenie Sądu Apelacyjnego, inne urządzenie musi być wzniesione pod lub na powierzchni ziemi, ale już nie nad powierzchnią. Tymczasem linie energetyczne przebiegają właśnie nad powierzchnią działki powodów, dlatego - jak wywodzi Sąd - ,,urządzenie pozwanego nie ma żadnych punktów stycznych z działką powoda”. Takiego ograniczenia miejsca dokonania konstrukcji mających charakter trwale zainstalowanych urządzeń nie sposób jednak akceptować. Przeciwko takiemu ograniczeniu mogą przemawiać następujące argumenty.

Nie można podzielić ogólnego założenia Sądu Apelacyjnego, zgodnie z którym treść przesłanek, od których ustalenia ustawa uzależnia powstanie roszczenia z art. 231 § 2 kc została ukształtowana analogicznie jak roszczenia posiadacza wynikające z art. 231 § 1 kc. Za bardziej przekonywający należałoby uznać pogląd, zgodnie z którym w art. 231 § 2 kc określono przesłanki powstania roszczenia o wykup w sposób samodzielny, niezależnie od przesłanek roszczenia wynikającego z art. 231 § 1 kc. Jeżeli zatem w art. 231 § 2 kc stwierdzono, że budynek lub inne urządzenie powinno być ,,wzniesione na powierzchni lub pod powierzchnią ziemi”, to tym samym wyraźnie określono miejsce trwałego zainstalowania budynku lub innego urządzenia. W przepisie art. 231 § 2 kc użyto natomiast innej formuły (,,gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenia”). Nie oznacza to jednak, iż trwała instalacja mogłaby jedynie nastąpić ,,na powierzchni” gruntu i mieć charakter takiej właśnie konstrukcji zewnętrznej. Nie istnieją bowiem istotne powody mające przemawiać za tak ścieśniającą wykładnią omawianego przepisu. Można natomiast eksponować racje usprawiedliwiającą właściwie interpretację szerszą.

Nieruchomość gruntowa stanowi kategorię trójwymiarową. Zgodnie z art. 143 kc, w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Granice przestrzenne własności nad gruntem tworzy społeczno-gospodarcze przeznaczenie danego gruntu (por. bliższa analiza tego kryterium, np. wyrok Sądu Najwyższego z 14 listopada 2003 r. V CK 419/2002, niepubl.). Linie energetyczne należące do strony pozwanej na pewno ulokowane zostały w przestrzeni (nad gruntem), ingerując w sferę własności właściciela gruntu, bowiem z ustaleń faktycznych Sądu Apelacyjnego wynika, że fakt instalacji linii energetycznych niekorzystnie wpływa na możliwość wykonywania prawa własności powodów (stwierdzono nawet ustanowienie w trybie administracyjnym strefy ochronnej II stopnia, obejmującej całą działkę powodów; decyzja Wojewody mazowieckiego z 22 sierpnia 1998 r.; k. 24-25 akt). Jeżeli zatem w art. 231 § 2 kc wspomina się o budynkach lub innych urządzeniach wzniesionych ,,na gruncie” właściciela, to sformułowanie to należy rozumieć w ten sposób, że trwałe zainstalowanie budynku lub innego urządzenia nastąpiło w ogóle w przestrzennych granicach gruntu, a więc na jego powierzchni, pod powierzchnią lub nad powierzchnią. Należałoby zauważyć, że z reguły budynki i inne urządzenia zajmują określoną przestrzeń gruntu (pod powierzchnią i nad powierzchnią), przy założeniu fizycznego połączenia tych obiektów z gruntem ze skutkami przewidzianymi w art. 48 kc (tworzą część składową gruntu, art. 47 kc). Trójwymiarowe kontury nieruchomości gruntowej usprawiedliwiają jednak wniosek, że ingerencja w przestrzenne granice gruntu mogłaby nastąpić także w sposób określony w ustaleniach faktycznych Sądu Apelacyjnego, a więc wówczas, gdy w tychże granicach pojawiają się przewody energetyczne podtrzymywane przez słupy energetyczne znajdujące się na sąsiednich nieruchomościach. Innymi słowy, dla zaktualizowania się roszczenia wynikającego z art. 231 § 2 kc wystarczy zainstalowanie trwałych urządzeń, które - mając fizyczne oparcie na sąsiednich nieruchomościach - znalazły się na trwale w granicach przestrzennych nieruchomości określonych w art. 143 kc.

Sąd Apelacyjny, negując istnienie drugiej przedmiotowej przesłanki powstania roszczenia z art. 231 § 2 kc (brak punktów stycznych sieci energetycznej z gruntem powodów), stwierdził bezprzedmiotowość w zakresie ustalania przesłanki trzeciej w postaci znacznej dysproporcji między wartością zajętej działki a trwałym urządzeniem. Należy podzielić stanowisko, że dla dokonania oceny takiej dysproporcji decydujące znaczenie powinien mieć stan w chwili zgłoszenia roszczenia przez właściciela gruntu, a nie - w chwili dokonywania inwestycji. W sytuacji powstałej w rozpoznawanej sprawie możliwa była do przyjęcia metoda ustalania wspomnianej dysproporcji przyjęta przez sąd pierwszej instancji, o ile zważy się charakter inwestycji dokonanej przez poprzednika strony pozwanej (instalacja linii energetycznych w przestrzennych granicach nieruchomości powodów). Jeżeli bowiem sama działka powodów mogłaby być przedmiotem normalnego obrotu prawnego, to tym samym możliwe było oszacowanie jej wartości rynkowej. Nie sposób natomiast określić rynkowej wartości linii energetycznych z urządzeniami pomocniczymi (słupami), ponieważ nie są one z reguły przedmiotem obrotu. Należało zatem odwołać się do kryteriów racjonalnie usprawiedliwionych, możliwych w ogóle do zastosowania. Do kryterium takiego zaliczyć należałoby na pewno ogólne koszty przesunięcia linii energetycznych przez stronę pozwaną. Zestawienie tych kosztów (ponad 300.000 zł) i wartości rynkowej nieruchomości powoda w chwili zgłoszenia roszczenia (a więc własne przy uwzględnieniu istnienia linii energetycznej; 46.128 zł), prowadzi do wniosku o znacznej dysproporcji wartości urządzenia trwałego i zajętego przez nie gruntu powodów.

Za przyjętą wykładnią przepisu art. 231 § 2 kc w zakresie drugiej i trzeciej przesłanki powstania roszczenia o wykup gruntu przemawia także potrzeba zapewnienia odpowiedniej ochrony prawa własności de lege lata przewidzianej zarówno w płaszczyźnie konstytucyjnej (art. 21, art. 64 Konstytucji RP), jak i w płaszczyźnie ustawodawstwa zwykłego. Należałoby bowiem zauważyć to, że w sytuacji powstałej w rozpatrywanej sprawie współwłaściciele nieruchomość gruntowej nie mogliby skutecznie korzystać wobec strony pozwanej z roszczenia negatoryjnego przewidzianego w art. 222 § 2 kc. Trwała instalacja przewodów energetycznych w przestrzennych granicach gruntu powodów nastąpiła bowiem w sposób legalny (w latach 1981-1983). Tymczasem znaczna uciążliwość takiej instalacji (wprowadzenie tzw. strefy ochronnej dla całej działki, znaczne ograniczenia w funkcjonalnym jej wykorzystaniu, czyli znaczne ograniczenie w sferze wykonywania prawa własności, istotne obniżenie wartości działki pozostające niewątpliwie w bezpośrednim związku z inwestycją) uzasadnia możliwość zastosowania przepisów art. 231 § 2 kc jako instrumentu prawnego najbardziej adekwatnego, pozwalającego na udzielenie odpowiedniej ochrony prawa własności przysługującego powodom.

3. Trzeba zwrócić uwagę na przedmiotowy zakres roszczenia właściciele gruntu, wynikającego z art. 231 § 2 kc. Dokonanie wskazanych w tym przepisie inwestycji nie zawsze usprawiedliwiałoby roszczenie o wykup całej nieruchomość przez zobowiązanego do wykupu. W przepisie art. 231 § 2 kc (podobnie jak w przepisie art. 231 § 1 kc) używa się formuły: ,,zajętej na ten cel działki”, co oznacza, że zakres przedmiotowy omawianego roszczenia właściciela pozostaje uzależniony od zasięgu zajęcia nieruchomości w wyniku wzniesienia na niej budynku lub innych urządzeń. Zajęcia takiego nie należy ujmować jedynie w kategoriach czysto fizycznych. Decydujące znaczenie w literaturze trafnie przypisuje się przede wszystkim kryterium funkcjonalnemu (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 19 lutego 1998 r. III CKN 375/97).

Chodziłoby bowiem o obszar gruntu zajętego dla normalnego i racjonalnego korzystania z wniesionej budowli lub zainstalowania innych trwałych urządzeń. Obszar ten mógłby być determinowany charakterem dokonanych na gruncie inwestycji. Jeżeli cała działka (cała nieruchomość) właściciela mogłaby służyć racjonalnej eksploatacji wzniesionej na niej budowli lub innego urządzenia, roszczenie o wykup mogłoby odnosić się do całej działki (nieruchomości).

W rozpatrywanej sprawie istniały uzasadnione podstawy do nakazania stronie pozwanej złożenia oświadczenia woli o nabyciu całej nieruchomość powodów (działki nr 99/4). Sąd drugiej instancji ustalił bowiem, że negatywne oddziaływanie zainstalowanych urządzeń energetycznych obejmowało cały obszar działki powodów. Oznacza to, że jedynie cała działka powodów mogłaby służy racjonalnej eksploatacji omawianych urządzeń.

4. Sąd Apelacyjny, eliminując możliwość zastosowania w rozpatrywane sprawie przepisu art. 231 § 2 kc, stwierdził, że powodowie nie są pozbawieni ochrony prawnej na podstawie art. 124 ust. 5 ustawy(1) z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.). Powołał się w tej mierze także na uchwałę Sądu Najwyższego z 28 lutego 2002 r. III CZP 1/2002 OSNC 2003/1 poz. 4, w której sformułowano stanowisko, że przepis art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 231 § 1 kc. Należy jednak zaznaczyć, że uchwała zapadła na tle stanu faktycznego, w którym na gruncie, stanowiącym współwłasność strony powodowej, zainstalowano gazociąg wysokoprężny i następnie - linie energetyczne wysokiego napięcia, ale w taki sposób, że stały się one częścią składową nieruchomości powodów (znajdowały fizyczne, trwałe oparcie na ich gruncie). W uzasadnieniu tej uchwały wyrażono m.in. ogólną myśl, że ,,budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie właściciela w rozumieniu art. 231 kc stają się częścią składową nieruchomości, a nie elementem funkcjonowania przedsiębiorstwa (zakładu) na użytek publiczny”. Oznacza to, że Sąd Najwyższy w omawianej uchwale rozumie drugą analizowaną wcześniej przesłankę, aktualizującą powstanie roszczenia z art. 231 § 2 kc, w ten sposób, iż budynek lub inne trwałe urządzenie mogło być - w rozumieniu art. 231 § 2 kc - wzniesione jedynie na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu. Tymczasem taka interpretacja przepisu art. 231 § 2 kc nie może być uznana za przekonywającą (por. pkt 2 uzasadnienia). Co więcej, w uchwale Sądu Najwyższego z 28 lutego 2002 r. nie zanalizowano szerzej przedmiotowych przesłanek roszczenia z art. 231 § 2 kc, a ograniczono się jedynie do ogólnej konstatacji, że ,,podmiotowe i przedmiotowe cechy roszczenia (z art. 125 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami) odróżniają je w sposób zasadniczy od roszczeń przewidzianych w art. 231 kc”.

5. Sąd pierwszej instancji prawidłowo ustalił wysokość przysługującego powodom wynagrodzenia (,,odpowiedniego wynagrodzenia”) przewidzianego w art. 231 § 2 kc. Opierał się w tej mierze na opinii biegłego niekwestionowanej przez stronę pozwaną zarówno co do metody oszacowania wartości działki, jak i definitywnego określenia jej wartości (bez instalacji energetycznej i uwzględnienia takiej instalacji).

Jeżeli zatem uznać za trafny zarzut kasacyjny akcentujący błędną wykładnię przepisów art. 231 § 2 kc i w rezultacie takiej wykładni - odmowę zastosowania tego przepisu w rozpatrywanej sprawie, a w kasacji nie podnoszono zarzutów naruszenia prawa procesowego i nie kwestionowano ustaleń faktycznych Sądu Apelacyjnego, istniały zatem wystarczające podstawy do wydania rozstrzygnięcia reformatoryjnego. Dlatego Sąd Najwyższy na podstawie art. 393[15] kpc zmienił zaskarżony wyrok i oddalił apelację strony pozwanej oraz stosownie do art. 98 kpc i art. 108 § 1 kpc rozstrzygnął o kosztach procesu za wszystkie instancje. Obciążył jednocześnie stronę pozwaną na rzecz Skarbu Państwa częścią wpisu od kasacji, od której powodowie zostali zwolnieni (art. 11 ust. 1 ustawy z 13 czerwca 1967 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity: Dz. U. 2002 r. Nr 9 poz. 88 ze zm.).