przez Dredd » Śr, 31 lip 2002, 17:46
A co do dziennikarzy i ich wypowiedzi o prawie to w "Gazecie Wyborczej" opublikowano dziś ciekawą polemikę przedstawicielki pośredników obrotu nieruchomościami z artykułem red. Zielińskiej m.in. o działalności tychże.
Obok polemiki opublikowano odpowiedź redaktorki która nie przyjmuje krytyki i upiera się przy swoim.
Katarzyna Kwiatkowska, licencjonowany pośrednik, przewodnicząca Komisji Etyki Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, członek Komisji Etyki i Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej UMiRM napisała w swej polemice m.in.:
"W dniu 10 lipca 2002 r. ukazał się artykuł w "Gazecie Dom" pod tytułem "Kupuj z głową". Autorka artykułu Aleksandra Zielińska postanowiła udzielić kilku porad osobom, które zamierzają nabyć mieszkanie lub inną nieruchomość. Pomysł doskonały, temat ciekawy i pożyteczny. Jest nam, niestety, bardzo przykro, że autorka artykułu zajęła się nim w sposób mało przemyślany i godny.
W swoim artykule poinformowała Pani błędnie czytelników na temat umowy przedwstępnej sprzedaży, pisząc, że musi być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego, i że "napisana na serwetce nie będzie ważna". Umowa przedwstępna w formie umowy cywilnoprawnej respektowana jest przez zdecydowaną większość banków, czy oznacza to, że pracują w nich ludzie nie znający się na swojej pracy i prawie? Umowa przedwstępna napisana na "czymkolwiek" będzie jak najbardziej ważna, ale pod jednym warunkiem, musi zawierać wszystkie istotnie elementy w/w umowy (nie będziemy ich wymieniać). Inne są warunki dochodzenia ewentualnych roszczeń w przypadku niewywiązania się z umowy przedwstępnej przez jedną lub obie strony w zależności od formy (cywilnoprawnej lub w formie aktu notarialnego)".
Odpowiedź autorki była taka:
"W prawie polskim nie istnieje coś takiego jak "umowa w formie umowy cywilnoprawnej". Określenie podane przez Państwa jest po prostu błędne. Fakt, że jakąś umowę respektuje bank, nie oznacza, że stwierdzenia zawarte w moim artykule mijały się z prawdą. Bardzo precyzyjnie reguluje tę kwestię art. 158 kodeksu cywilnego: "Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione". Wymieniona umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości to nic innego jak wspominana przeze mnie w artykule umowa przedwstępna, czyli taka, w której sprzedający i kupujący zgadzają się w przyszłości zawrzeć umowę o sprzedaży czy kupnie nieruchomości.
Na podobnym stanowisku stoją specjaliści. Według komentarza do kodeksu cywilnego pod redakcją Krzysztofa. Pietrzykowskiego (Kodeks Cywilny - komentarze Becka, , wyd. C.H. Beck, Warszawa 1997) "forma aktu notarialnego ma tutaj charakter formy ad solemnitatem (łac. pod rygorem nieważności). Jej niezachowanie pociąga za sobą bezwzględną nieważność dokonanej czynności. Nieważne są także dodatkowe zastrzeżenia umowne - np., zadatek, odstępne, prawo odstąpienia".
Z przytoczonego art. 158 wyraźnie wynika, że obie te umowy muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Zawarcie takiej umowy w innej formie spowoduje, że będzie ona nieważna. Oznacza to, że np. nie będzie można żądać od jednej ze stron zawarcia przyrzeczonej umowy, czy dochodzić jej zawarcia w sądzie.
Do takich samych wniosków prowadzi lektura art. 390 par. 2 kc, który mówi: "Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej", który to przepis wyjaśnia komentarz: "Jeżeli zobowiązany nie spełnia z przyczyn od niego zależnych świadczenia z umowy przedwstępnej (uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej - może to wywołać tzw. skutek słabszy bądź także skutek mocniejszy. Skutek silniejszy wystąpi tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wszystkim wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W szczególności co do formy (chodzi tu o formę zastrzeżoną ad solemnitatem). Skutek ów polega na tym, że uprawniony może przymusowo doprowadzić do zawarcia umowy przyrzecznej. Może w trybie przewidzianym przez przepisy Kodeksu Postępowania Cywilnego dochodzić zawarcia umowy stanowczej, a wyrok sadu zastępuje oświadczenie woli dłużnika z umowy przedwstępnej".
Innymi słowy, aby umowy można było dochodzić w sądzie - muszą być spełnione wszelkie wymogi co do formy tej umowy. Jeżeli umowę przedwstępną spisaliśmy "na serwetce", a następnie nasz kontrahent wystawił nas do wiatru - nie mamy żadnej możliwości dochodzenia swoich praw w sądzie. W świetle prawa jest tak jakby ta umowa nie istniała. Tak więc wprowadzają Państwo swoich klientów w błąd, twierdząc, że "Umowa przedwstępna napisana na "czymkolwiek" będzie jak najbardziej ważna, ale pod jednym warunkiem, musi zawierać wszystkie istotnie elementy w/w umowy".
Nie wiem jak Wy to widzicie ale ja dałbym niemal głowę że pamiętam takie orzeczenie SN, z którego wynika że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności tej nieruchomości i nie musi mieć formy aktu notarialnego.
Krótko mówiąc wydaje mi się że to Pani redaktor korzystając z łamów prasy i podpierając się pozornie pasującymi do jej poglądu cytatami, sieje dezinformację...
I jest to według mnie dość charakterystyczne dla dziennikarzy piszących o prawie, w tym szczególnie o procesach sądowych.
Irytujące bywają nie tylko oczywiste błędy merytoryczne które czasem się zdarzają, ale także tworzenie nadto sensacyjnej otoczki dla relacji. Na przykład trąbienie że oskarżónemu o czyn "X" grozi 10 lat więzienia podczas gdy jest to górna granica zagrożenia przy dolnej (o której już się milczy) wynoszącej 1 rok. Potem ogłasza się że oskarżóny dostał np. 2 lata w zawiasach i już z samego zestawienia tych informacji powstaje wrażenie że sądy są strasznie pobłażliwe.
Co tu będę dużo pisał. Dobrze by było żeby dziennikarze byli rzetelniejsi...