SpecPrawny.pl | Forum Prawne

Proszę o podanie mi wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu
z dnia 7 lutego 2006r. sygn.akt I Ca 829/05.

Próbowałam odszukać sama, nie znalazłam.
Orzeczenie dotyczy praw na wspówłasności wobec wspówłaścicieli.

Dziękuje.

Proszę bardzo:

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 7 lutego 2006 r. (I ACa 829/05)

Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2006 r., na rozprawie, sprawy z powództwa Jana N., przeciwko Ewie S. i Leszkowi S., o zapłatę, na skutek apelacji powoda, od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 19 kwietnia 2005 r., sygn. akt IX GC 961/04, oddala apelację; zasądza od powoda na rzecz każdego z pozwanych kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym.

Powód - Jan N. wniósł o zasądzenie od pozwanych Ewy S. i Leszka S. solidarnie na jego rzecz kwoty 93.473,09 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 51.240 zł (dochodzonej z tytułu kar umownych za zerwanie umów dzierżawy) od dnia 19 marca 2004 r. i od kwoty 42.233,09 zł (żądanej jako reszta ceny sprzedanych pozwanym towarów handlowych) od dnia 31 maja 2004 r. i kosztami procesu.
Po wydaniu nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwani wnieśli od niego sprzeciw domagając się oddalenia powództwa na koszt powoda.
Pozwani podnieśli, że odstąpili od umowy z przyczyn leżących po stronie powoda, który zataił przed nimi, iż wydzierżawione obiekty stanowią samowolę budowlaną i zagrożone są rozbiórką, że nie był upoważniony do wydzierżawienia nieruchomości, gdyż sprzeciwiają się temu pozostali jej współwłaściciele, a ponadto wyjaśnili, że nie są zobowiązani do zapłaty za zapasy magazynowe, skoro odstąpili od umowy, a towary, których dotyczy żądanie, znajdują się w posiadaniu powoda.
Wyrokiem z dnia 19 kwietnia 2005 r., Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanych 3.600 zł kosztów procesu.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i rozważania sądu I instancji.
Powód oraz Marian C. i Maciej T. są współwłaścicielami po 1/3 nieruchomości w J. Zakupili ją w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ jednak miała ona przeznaczenie rolnicze - uzyskali jedynie czasową zgodę na jej wykorzystanie na działalność gospodarczą. Termin obowiązywania 5-letniego pozwolenia upływał w lutym 2004 r.
Współwłaściciele otworzyli centrum ogrodnicze prowadzone formalnie i faktycznie przez powoda, jako podmiot wpisany do ewidencji działalności gospodarczej. Powód sprawował rzeczywisty zarząd nieruchomością, co akceptowali pozostali współwłaściciele. Ponieważ Marian C. i Maciej T. nie chcieli partycypować w nakładach, jakich wymagała działalność, powód samodzielnie ją finansował. Między współwłaścicielami doszło do konfliktu, kiedy Marian C. wystąpił do powoda z żądaniami finansowymi z tytułu korzyści, jakie przynosi wspólna nieruchomość. Powód uznał te roszczenia za nieuzasadnione. Uważał przy tym, że skoro pozostali współwłaściciele nie interesowali się nieruchomością, to on jest uprawniony do decydowania o sposobie wykorzystania terenu i podjął decyzje o jego wydzierżawieniu, nie informując o tym pozostałych współwłaścicieli. Równolegle Marian C. wystąpił do sądu z wnioskiem o dokonanie podziału nieruchomości. Postępowanie w tej sprawie jest w toku.
W dniu 29 stycznia 2004 r. powód zawarł z pozwanymi dwie umowy dzierżawy. W pierwszej, powód jako wydzierżawiający, oddał pozwanym jako dzierżawcom - na czas nieokreślony od dnia 1 lutego 2004 r. poczynając i na cele związane z prowadzeniem centrum ogrodniczego - niezabudowaną nieruchomość, zaznaczając, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania jest ona przeznaczona na działalność handlowo-usługową. Okres wypowiedzenia umowy strony ustaliły na 6 miesięcy.
W § 2 pkt 4 zawarte zostało postanowienie, że jeżeli którakolwiek ze stron zerwie umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, drugiej stronie przysługiwało będzie odszkodowanie w wysokości 6-miesięcznego czynszu. Dodatkowo zastrzeżono (§ 2 pkt 5), że powód będzie zobowiązany do zapłacenia tej wysokości kary umownej, gdyby zerwał umowę albo gdyby doszło do utraty przez niego prawa do dysponowania nieruchomością. Powód poinformował bowiem pozwanych, że nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a między współwłaścicielami toczy się proces o jej podział. Oświadczył jednak, że jest upoważniony do dysponowania tą nieruchomością. Czynsz dzierżawny za nieruchomość strony ustaliły na 1.830 zł miesięcznie.
Druga umowa dzierżawy dotyczyła wydzierżawienia pozwanym od dnia 1 lutego 2004 r. na czas nieokreślony wydzielonej części przedsiębiorstwa powoda, obejmującej budynek sklepowy z tunelem foliowym, wiatę, cieniówkę i wyposażenie. Obiekty te znajdowały się na nieruchomości będącej przedmiotem pierwszej umowy.
Również w tej umowie strony zamieściły postanowienia o okresie wypowiedzenia, odszkodowaniu i karach umownych o treści analogicznej jak w umowie dzierżawy nieruchomości. Czynsz dzierżawny w tym wypadku strony oznaczyły na 6.710 zł miesięcznie.
Ponadto, w § 3 pkt 2 drugiej umowy pozwani zobowiązali się wykupić od powoda "stany magazynowe" znajdujące się na terenie nieruchomości, o wartości 112.303,71 zł. Płatność miała nastąpić w 3 ratach, przy czym ostatnia rata, płatna do dnia 30 maja 2004 r. miała być umniejszona o wartość zakupu brutto materiału szkółkarskiego, który nie będzie przedstawiał wartości handlowej. Powód wystawił pozwanym faktury na towary znajdujące się w wydzierżawionych obiektach. Pozwani zapłacili je częściowo, poza należnością w wysokości 22.070,74 zł, o którą toczy się odrębny proces. Co do materiału szkółkarskiego strony umówiły się, że pozwani odkupią tę jego część, która przezimuje i będzie miała wiosną wartość handlową.
Pozwani rozpoczęli działalność na dzierżawionym obiekcie. W kilka dni po zawarciu umowy, na nieruchomości pojawił się Marian C. Kiedy dowiedział się, że gospodarują na niej dzierżawcy, zażądał wyjaśnień od pozwanych informując, że nie wyrażał zgody na wydzierżawienie, że nieruchomość przeznaczona jest na działalność rolniczą, a czasowe pozwolenie na działalność gospodarczą właśnie wygasło.
Ponadto, powiadomił pozwanych, że budynek znajdujący się na nieruchomości jest przedmiotem postępowania administracyjnego jako samowola budowlana. Przedstawił im postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 6 lutego 2004 r., nakazujące wstrzymanie prac budowlanych, zabezpieczenie obiektu przed dostępem osób trzecich i możliwością uszkodzeń konstrukcji na skutek warunków atmosferycznych oraz dostarczenie projektu budowlanego z wymaganymi pozwoleniami oraz zaświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Powód miał zgodę jedynie na tymczasowe zagospodarowanie nieruchomości budynkiem nietrwałym, nie dopilnował też formalności związanych z odbiorem obiektu przez nadzór budowlany.
Pozwani zwrócili się do powoda, który potwierdził fakty podane przez Mariana C. i zobowiązał się udokumentować swoje uprawnienie do dysponowania gruntem oraz wyjaśnić sprawę samowoli budowlanej. Zapewniał też pozwanych, że będą mogli bez przeszkód prowadzić centrum ogrodnicze na nieruchomości. Ponieważ jednak przekazał pozwanym tylko pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że konstrukcja budynku nie grozi zawaleniem i na nieruchomości mogą przebywać osoby postronne, z czego nie wynikało jednak, czy pozwani mogą prowadzić tam działalność gospodarczą - pozwani postanowili odstąpić od umów i uczynili to pismem z dnia 24 lutego 2004 r. Stwierdzili bowiem, że brak zgody pozostałych współwłaścicieli na wydzierżawienie nieruchomości i brak legalizacji budynku uniemożliwiają im prowadzenie zamierzonej działalności, ponieważ nie otrzymaliby koncesji na handel środkami ochrony roślin.
Powód przyjął do wiadomości oświadczenie pozwanych i w dniu 1 marca 2004 r. protokolarnie odebrał przedmioty dzierżawy.
W związku z tym, nigdy nie nastąpił wiosenny przegląd roślin szkółkarskich, które zostały przez pozwanych przekazane powodowi wraz z nieruchomością.
Pół roku później, powód wezwał pozwanych do zapłaty odszkodowań za zerwanie umów dzierżawy bez wypowiedzenia (10.980 zł + 40.260 zł) oraz do zapłaty za materiał szkółkarski ujęty w ramach stanów magazynowych (42.233,09 zł).
W oparciu o przedstawione wyżej ustalenia, Sąd Okręgowy ocenił, odwołując się do treści art. 199 k.c., że pierwsza umowa dzierżawy - dotycząca gruntu - była nieważna, bowiem jej zawarcie przez powoda, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, wykraczało poza zakres zarządu, powierzonego powodowi w sposób dorozumiany (obejmującego czynności faktyczne i załatwianie spraw urzędowych). Powód nie był upoważniony do rozporządzenia nieruchomością najpóźniej od czasu kiedy Marian C. wystąpił o zniesienie współwłasności. Skoro zaś umowa była nieważna, powód nie może na jej podstawie zgłaszać roszczeń odszkodowawczych. Wariantowo Sąd Okręgowy rozważył sytuację, w której powód był upoważniony do zawarcia umowy dzierżawy gruntu i w tym wypadku doszedł do przekonania, że należałoby traktować umowę jako niezawartą, a to w wyniku skutecznego odstąpienia od niej przez pozwanych na podstawie art. 493 § 1 k.c. Pozwani odstąpili od umowy kiedy stało się jasne, że świadczenie, do którego zobowiązał się powód, było niemożliwe do spełnienia, gdyż nie mógł on oddać pozwanym do używania i pobierania pożytków całej nieruchomości. Czynność pozwanych (odstąpienie od umowy) nie odpowiadała pojęciu zerwania umowy i nie uprawniała powoda do żądania odszkodowania na podstawie § 2 pkt 4 umowy dzierżawy gruntu.
Druga z umów dzierżawy - dotycząca przedsiębiorstwa powoda, w której zawarto także postanowienia o odkupieniu od powoda przez pozwanych "stanów magazynowych - uznana została przez Sąd Okręgowy za ważną, skoro przedsiębiorstwo prowadził wyłącznie powód, który sam sfinansował jego składniki. Realizacja umowy dzierżawy składników przedsiębiorstwa w zakresie świadczenia powoda stała się jednak, zdaniem Sądu, niemożliwa w sytuacji, kiedy pozwani nie mogli korzystać z nieruchomości wspólnej, na której znajdowały się składniki przedsiębiorstwa. Pozostali współwłaściciele sprzeciwiali się bowiem prowadzeniu działalności na nieruchomości przez osoby trzecie. Ponadto, powód nie zadbał o zalegalizowanie budynku wzniesionego na nieruchomości, a przy tym wprowadził pozwanych w błąd co do stanu prawnego budynków, zatajając fakt prowadzenia postępowania w sprawie samowoli budowlanej.
Również przeznaczenie nieruchomości, będącej terenem rolniczym, tylko tymczasowo dopuszczonym do wykorzystania na cele działalności gospodarczej (zezwolenie wygasało zaraz po podpisaniu umowy - w lutym 2004 r.), uniemożliwiało powodowi świadczenie pozwanym przedmiotu nadającego się do ich działalności.
Te okoliczności, zdaniem sądu I instancji, uprawniały pozwanych do odstąpienia od umowy na podstawie art. 493 § 1 k.c. Nie zaktualizowały się natomiast podstawy do żądania przez powoda odszkodowania z art. 2 pkt 4 drugiej umowy, bowiem pozwani nie zerwali (rozwiązali) umowy, tylko od niej odstąpili z przyczyn obciążających wyłącznie powoda.
Sąd orzekający ocenił, że nawet gdyby powód, jak twierdzi, był w stanie zapewnić pozwanym spokojne korzystanie z nieruchomości, to fakt ten nie sanowałby nieważności umowy dzierżawy gruntu, ani nie spowodowałby legalizacji budynku.
Roszczenie powoda o zapłatę przez pozwanych kwoty 42.233,09 zł z tytułu rozliczenia zapasów magazynowych Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadnione, wskazując, że postanowienia umowne (§ 3 pkt 2, pkt 3 i pkt 4) stanowiły jedynie umowę zobowiązującą do kupna przez pozwanych towarów powoda. Pozwani odebrali od powoda zapasy, które zostały zafakturowane, natomiast pozostałego towaru - w tym materiału szkółkarskiego zimującego w gruncie na terenie nieruchomości - pozwani nie objęli w posiadanie, o czym Sąd Okręgowy wnioskował z treści wezwania do zapłaty sporządzonego przez powoda.
Zdaniem Sądu, materiał szkółkarski, który pozostał na placu, nie został objęty umową sprzedaży. Pozwani wprawdzie zobowiązali się go kupić, ale do zawarcia umowy kupna ostatecznie nie doszło, powód bowiem nie wykazał, że wydał pozwanym drzewka. Wydanie miało nastąpić wiosną po dokonaniu przeglądu, co nie nastąpiło z uwagi na wcześniejsze odstąpienie przez pozwanych od umów dzierżawy. Nadto, sąd I instancji wytknął, że powód bezpodstawnie założył, iż przezimował cały materiał szkółkarski, co w świetle doświadczenia życiowego nie jest możliwe.
W rezultacie, sąd I instancji ocenił, że roszczenia powoda były w całości niezasadne. Orzeczenie o kosztach procesu Sąd uzasadnił treścią art. 98 k.p.c.
Powód zaskarżył powyższy wyrok apelacją, zarzucając naruszenie prawa materialnego - art. 199 k.c., art. 493 k.c. i art. 6 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie, a także rażące naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, prowadzącą do stwierdzenia, że świadczenie powoda było niemożliwe do spełnienia z jego winy oraz że pozwani nie odebrali materiału szkółkarskiego i nie zawarli tym samym umowy sprzedaży z powodem.
We wnioskach skarżący domaga się zmiany zaskarżonego wyroku i zasądzenia od pozwanych na rzecz powoda kwoty 93.473,09 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 51.240 zł od dnia 19 marca 2004 r. i od kwoty 42.233,09 zł od dnia 31 maja 2004 r.; ewentualnie uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania.
Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz od powoda kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Zarzuty apelującego, aczkolwiek częściowo słuszne, nie mogły odnieść zamierzonego skutku.
Powód kwestionuje pogląd prawny sądu I instancji, że umowa dzierżawy gruntu była nieważna z uwagi na to, iż po stronie wydzierżawiającej występował tylko powód, będący współwłaścicielem nieruchomości w 1/3 i działający bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jego zarzuty nie są jednak trafne. W doktrynie i orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu), czy z art. 201 k.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (por. Stanisław Rudnicki: Komentarz do kodeksu cywilnego - Księga druga - Własność i inne prawa rzeczowe, Wyd. Prawnicze LexisNexis, W-wa 2006, s. 250-255 oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94). Nie ma więc wątpliwości, że umowa dzierżawy nieruchomości zawarta przez strony była nieważna.
Odmienne potraktowanie przez Sąd Okręgowy drugiej z umów dzierżawy, dotyczącej zabudowy nieruchomości, przystosowanej do prowadzenia działalności gospodarczej, może budzić zastrzeżenia, z uwagi na to, że regułą jest, iż rzeczy połączone z nieruchomością dzielą jej los prawny jako jej części składowe (art. 47 i art. 48 k.c.). Ponieważ jednak w toku postępowania nie zostało wykazane, iżby zabudowa, będącą przedmiotem drugiej umowy dzierżawy, była trwale związana z gruntem, za dopuszczalne można uznać traktowanie składników centrum ogrodniczego jako odrębnych od gruntu rzeczy, pozostających w dyspozycji powoda.
Sąd przyjął, że wykonanie tej umowy przez powoda było niemożliwe z uwagi na nieważność umowy dzierżawy nieruchomości, na której znajdowało się centrum ogrodnicze, a także z powodu nieuregulowanej sytuacji budynku sklepowego oraz ze względu na wygaśnięcia zezwolenia na wykorzystywanie nieruchomości na cele działalności gospodarczej. Takie ustalenie powód uważa za sprzeczne z treścią materiału dowodowego. Jego zdaniem, nie było przeszkód, by pozwani prowadzili zamierzoną działalność, gdyż udostępnił im teren oraz urządzenia pozwalające na realizacje planów handlowych.
Tego poglądu nie można jednak zaakceptować. Wprawdzie powód wydał pozwanym teren i wyposażenie wskazane w umowie, jednak przedmiot umowy miał tak poważne wady, że nie można przyjąć, by był zdatny do umówionego użytku. Jak słusznie wypunktował sąd I instancji - pozwani - z uwagi na nieważność umowy dzierżawy gruntu, nie mieli prawa do korzystania z nieruchomości, na której znajdowały się obiekty handlowe. Sama nieruchomość nie była już przewidziana do wykorzystywania na działalność handlową, zaś budynek sklepu nie był dopuszczony do użytku zgodnie z wymaganiami prawa budowlanego. Pozwani zatem nie mogli korzystać z przedmiotu umowy pozostając w zgodzie z prawem. Zastosowanie przez sąd I instancji w tej sytuacji art. 493 § 1 k.c., jako podstawy uzasadniającej skuteczne odstąpienie przez pozwanych od umowy, było prawidłowe. Wprawdzie wady częściowo występowały już przed zawarciem umowy, jednak nie można mówić o pierwotnej niemożności świadczenia, skoro wady te mogły być przez powoda usunięte (poprzez zadbanie o zawarcie umowy dzierżawy gruntu ze wszystkimi współwłaścicielami, uregulowanie sytuacji budynku i gruntu). Do usunięcia wad jednak nie doszło, wobec czego niemożność świadczenia utrwaliła się i stanowiła podstawę uprawniającą pozwanych do odstąpienia od umowy.
W konsekwencji należało przyjąć za trafne stanowisko Sądu Okręgowego, że powód nie mógł skutecznie domagać się od pozwanych odszkodowań za rozwiązanie bez wypowiedzenia umów dzierżawy, gdyż jedna z nich była nieważna, zaś od drugiej pozwani skutecznie odstąpili z przyczyn obciążających powoda.
Natomiast trafny jest zarzut błędów w ustaleniach faktycznych i nieprawidłowego zastosowania art. 6 k.c. w zakresie ustaleń związanych z zawarciem umowy sprzedaży materiału szkółkarskiego. Treść umowy stron nie uzasadniała oceny, że była to niejako umowa przedwstępna, zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej. Regułą przewidzianą w art. 155 § 1 k.c. jest, że umowa sprzedaży zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości (a za takie uznać należy konkretne, wkopane w ziemię na terenie nieruchomości drzewka, przeznaczone na sprzedaż), przenosi na nabywcę własność tych rzeczy. Powód ma przy tym rację, że z chwilą wydania pozwanym nieruchomości przeniósł na nich posiadanie drzewek.
Drzewka zatem zostały pozwanym sprzedane i wydane, co powód wykazał zgodnie ze swoim obowiązkiem.
Mimo to jednak powództwo o zapłatę ceny drzewek nie mogło zostać uwzględnione.
W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że umowa sprzedaży była powiązana z umową dzierżawy centrum ogrodniczego, które pozwani przejmowali wraz towarami. Odstąpienie od umowy dzierżawy pozwani łączyli z odstąpieniem od umowy sprzedaży materiału szkółkarskiego, co wynikało wprost z faktu zwrócenia powodowi przedmiotu umowy ze znajdującymi się w ziemi drzewkami (których zabranie w sezonie zimowym było praktycznie niemożliwe). Z uwagi na funkcjonalną łączność pomiędzy umowami, czynność odstąpienia także od tej części umowy sprzedaży należało uznać za skuteczną. Powód przyjął z powrotem drzewka, zatem w dorozumiany sposób zaakceptował odstąpienie przez pozwanych od umowy ich sprzedaży.
Gdyby zaś nawet uznać, że umowa sprzedaży nadal wiąże strony, to pozwany - przejmując od pozwanych drzewka - przyjął na siebie z powrotem obowiązek ich wydania pozwanym w wykonaniu tej umowy. Tego jednak nie może uczynić, bowiem - jak sam przyznał - drzewka uległy zniszczeniu. Umowa stron zakładała zapłatę za materiał szkółkarski mający wartość handlową. Skoro więc powód przyznaje, że drzewka uległy zniszczeniu, to pozwani nie są zobowiązani do zapłaty.
Z przytoczonych względów, apelacja powoda podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.c.
Orzeczenie o kosztach procesu w II instancji uzasadnia art. 98 § 1 i § 3 k.p.c.